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购得法拍房后却因成交价过低遭撤销? 法院:符合法律规定

新闻来源:成都商报      

更新时间:2020-01-04 09:45:03

责任编辑:周刚


  “我们按照法院的规则来拍房子,拍完之后法院就说价格拍低了,让我们放弃。”

抢庄龙虎  近日,江苏的张先生向红星新闻反映称,其家人于2019年4月参与了江苏省丹阳市人民法院在网上发起的一个房屋拍卖,在按照规则参与竞拍成功后,法院以拍卖公告存在误导,成交价格过低、损害了申请执行人及被执行人的利益为由,决定撤销此次拍卖。

  对于丹阳法院的裁定,张先生一家表示不满,随后向江苏省镇江市中级人民法院申请复议。2019年11月,镇江中院经审查认为,丹阳法院拍卖公告说明内容存在严重瑕疵,严重损害被执行人父母生存利益,丹阳法院撤销拍卖符合法律规定。张先生称,丹阳法院近期提出和解,但他们并不同意。

抢庄龙虎  律师认为,从拍卖公告和裁定书上的内容看,丹阳法院在拍卖中确有重大错误,镇江中院撤销其拍卖行为有法律依据,但论述说理上不够充分。也有律师认为,法院最终认定拍卖无效应该尊重,竞价人可以申请法院补偿拍卖差价损失。

  针对此事,红星新闻记者近日多次拨打镇江中院和丹阳法院相关部门电话,但始终没有得到回应。

  该法拍房以62.4万元的价格成交

  起拍价购得法拍房付款后遭法院撤销

抢庄龙虎  被执行人苏某某在执行异议申请书中称,此前拍卖价格过低,侵犯其本人及父母合法权益,要求撤销本次拍卖。

抢庄龙虎  张先生告诉红星新闻,2019年4月,其岳母任某某通过淘宝网成功拍下江苏省丹阳法院一套司法拍卖房,成交价为62.4万元,并按照法院通知书规定时间交清了钱款。但随后家人多次去丹阳法院办理相关手续,法院以未到时间为由进行拖延。2019年5月16日,家人收到丹阳法院短信,通知任某某于5月20日前往丹阳法院执行局办理拍卖后续事宜。

抢庄龙虎  “我们按约定的时间就去了,以为可以拿到拍卖成交确认书。没想到去了后,法院告知我们说被执行人提出执行异议。”张先生当场向法院工作人员索要执行异议书,但直到法院下班也没见到该文件。

抢庄龙虎  几天后,张先生一家收到了丹阳法院寄来的执行异议申请书,被执行人苏某某在申请书中称,张先生一家没有遵守“房屋拍卖不清场、待执行人父母百年后方可交付”的约定,先后四次上门要求其父母搬家,因而认为此前拍卖价格过低,侵犯其本人及父母合法权益,要求撤销本次拍卖。

  执行异议申请书

抢庄龙虎  对此,张先生表示很委屈:“我们买这个房子就是想拿一个房产证,孩子明年上小学一年级,想给他弄一个学区房,暂时不交房也没关系,我们认可法院制定的规则。我们去他家没有要求过让他父母搬家,没说过这话。”

  张先生同时告诉红星新闻,在镇江中院时曾现场问过被执行人苏某某异议书的事情,苏某某称自己没有提过执行异议。

  对此,红星新闻电话联系被执行人、房产所有人苏某某。苏某某向记者表示,此事法院已经裁定,自己没有什么好说的。至于是否向法院提交过执行异议书,苏某某没有回复。

  竞买公告:被执行人父母百年后方可交付

  此前该房产曾于2019年3月以78万元的起拍价流拍,此次为第二次拍卖,起拍价比上次降低了约16万元。

抢庄龙虎  据张先生提供给红星新闻的相关资料显示,2011年江苏省无锡市中级人民法院对无锡市南洋电缆厂有限公司与苏某某买卖合同纠纷一案做出裁决,要求苏某某支付南洋公司906947.37元。根据无锡市南洋电缆厂有限公司的申请,宜兴市人民法院立案强制执行,后委托丹阳市人民法院执行。丹阳市人民法院于2015年1月22日立案强制执行,期间苏某某在履行了100000元承兑汇票后余款一直未履行。2018年7月16日,丹阳市人民法院作出执行裁定,拍卖苏某某登记所有的位于丹阳市丹金公寓1幢3单元305室及车库。

抢庄龙虎  红星新闻记者通过淘宝网查看到,丹阳市人民法院发布的竞买公告显示,拍卖房产为丹阳市丹金公寓1幢3单元305室及自行车车库房地产,房屋建筑面积128.78平方米,市场价为111.4万元,起拍价为62.4万元,保证金为6.2万元。本次拍卖为现状拍卖,现由被执行人父母居住使用。红星新闻注意到,此前该房产曾于2019年3月以78万元的起拍价流拍,此次为第二次拍卖,起拍价比上次降低了约16万元。

  同时,丹阳法院在竞买公告特别说明了三点:1、本次拍卖本院不负责清场交付,无房屋钥匙。2、拍卖成交后,该房屋仍由被执行人父母生活居住,直至两人百年后方可交付。3、拍卖成交后,七年内不计算收取被执行人父母生活居住的房屋租金,自第八年起计算房屋租金,租金届时另行计算。

  正是这三点特别说明,成为了此次拍卖最大的争议点。

  镇江中院:丹阳法院公告有严重瑕疵 依法撤销拍卖

抢庄龙虎  误导潜在的竞买人产生即使竞买成功也无法实际交付该房屋的问题,从而影响其他潜在的竞买人参与竞价,无法体现案涉房屋拍卖价值的最大化。

  据张先生提供给丹阳市人民法院执行裁定书显示,丹金公寓第二次拍卖时间为2019年4月13日至2019年4月14日,拍卖价为62.4万元。参加拍卖报名的为任某某及其女儿任某。后仅有任某某一人竞拍,以62.4万元竞拍成功,并已将金额缴纳给丹阳法院。

抢庄龙虎  丹阳法院在裁定书中称,“众所周知,司法网络拍卖的目的,就是通过更多的竞买人的充分竞争,进而实现拍卖标的价值的最大化。本院的上述说明表明其无法交付或不负责交付的可能,误导潜在的竞买人产生即使竞买成功也无法实际交付该房屋的问题,从而影响拍卖标的网络拍卖的充分竞争,进而也影响实现拍卖标的价值的最大化。

  其最终结果表明,该次拍卖仅有竞买人及其女儿报名且仅有竞买人一人参与竞拍,最终以保留价成交。该成交价不但远远低于第一次拍卖时的拍卖价格,也远远低于案涉房正常的市场价格。因此,本院在拍卖公告中的错误说明,损害了申请执行人及被执行人的利益,符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第六款规定的关于应当予以撤销本次网络司法拍卖的情形。”

抢庄龙虎  2019年6月24日,丹阳市人民法院裁定,撤销对于异议人苏某某所有的位于丹阳市丹金公寓1幢3单元305室及车库的拍卖行为。

抢庄龙虎  “我们按照法院的规则来拍房子,现在法院说自己的错误说明,所以导致价格过低。”张先生称,丹阳法院在拍卖案涉房屋前,已经确定了拍卖价格,不存在价格过低情形,一家人也从未先后四次要求苏某某父母搬家。此后,他们向上级法院申请复议,要求撤销丹阳法院执行裁定。

  据张先生提供的镇江市中级人民法院执行裁定书显示,镇江中院认为本案争议焦点在于一是议价方式是否合法,二是拍卖公告关于苏某某父母居住使用百年是否符合法律规定。

抢庄龙虎  镇江中院执行裁定书中提到,“本院认为,关于争议焦点第1个问题,丹阳法院依据议价结果拍卖案涉房屋符合法律规定。关于争议焦点第2个问题,拍卖公告关于苏某某父母居住使用百年不符合法律规定,侵犯了苏某某父母的合法权益。主要理由是:司法网络拍卖的目的,就是通过更多的竞买人的充分竞争,进而实现拍卖标的价值的最大化。

  本案中,丹阳法院拍卖公告的严重瑕疵说明内容,不仅涉及该房无法交付或不负责交付的可能,而且也未明确租金给付的标准,误导潜在的竞买人产生即使竞买成功也无法实际交付该房屋的问题,从而影响其他潜在的竞买人参与竞价,无法体现案涉房屋拍卖价值的最大化。同时拍卖公告的内容,也严重损害了已处于耄耋之年的被执行人父母的生存利益,无法保证两位老人安享晚年。丹阳法院撤销案涉房产的拍卖,符合法律规定。”

  2019年11月11日,镇江市中级人民法院审判委员会讨论后认为,任某某复议请求理由不能成立,依法应予驳回,且本次裁定为终审裁定。

抢庄龙虎  对于法院的终审裁定,张先生表示难以接受:“从丹阳法院到镇江中级法院,没有一个说是我们的过错。裁定书说丹阳法院错误说明导致房价过低。你自己制定的规则怎么叫错误说明?因为法院的错误说明,现在损害了我的利益。要房主的父母住到百年之后,是有这个限定条件的,谁会出这个高价?房子刚好跟我的需求吻合,因为我不需要住。大部分人买房不可能等六七年甚至十来年。”

抢庄龙虎  律师:尊重法院裁定 但中拍人可申请赔偿

  北京盈科律师事务所袁椿晖律师告诉红星新闻,近两年,关于执行难的问题,最高人民法院相继出台了很多指导意见,也允许地方法院探索多种执行方式。具体到本案,袁律师认为得这是一个突破执行难的新的探索方式。“老人百年后清退,其实这个也是有期限的。而且条件是申请执行人和被执行人共同协议的,竞价人也接受这些条件。我个人认为不应该撤销。”

  但袁律师同时表示,法院对一个案件的考量有很多因素。既然法院最终认定拍卖无效,还是要尊重这一结果。至于竞价人,可以考虑申请法院补偿拍卖差价损失。“法拍也可以看成是一种民事行为,这里面法院是卖方,竞价人是买方,卖房违约需要承担相应的责任。”

抢庄龙虎  另一位不愿具名的律师告诉红星新闻,从拍卖公告和裁定书上的内容看,丹阳法院在拍卖中确有重大错误,镇江中院撤销其拍卖行为有法律依据,但论述说理上不够充分。中拍人任某某可以法院在执行中损害其合法权益为由,申请国家赔偿。

  “拍卖需要保证能够即时交付,保证所有权、使用权能够完整移交给竞买人这样一个完整的特性。像这种不动产的拍卖,约定内容有很多不可确定因素,容易引起纠纷。法院的这种拍卖是不负责的做法,无法保障申请执行人和买受人的权利,可能会埋下隐患,对买受人非常不利。便宜无好货,建议在竞买法拍房时需要谨慎考虑,避免不必要的麻烦。”

  红星新闻记者 蓝婧 任江波

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